Köpa hus i Solna? Se upp för fällorna när ytan maximeras
Att hitta ett hus eller stadsradhus i Solna är få förunnat. Kommunen är liten, tättbebyggd och pulserande, med Stockholm city bara en cykeltur bort. Att bo i en gammal 20-talsvilla i Råsunda eller ett charmigt radhus i Bergshamra är för många den ultimata kombinationen av stadsliv och villadröm.
Men de höga kvadratmeterpriserna i Solna har skapat en väldigt specifik trend som vi som besiktningsmän ser hela tiden: jakten på yta.
När priset per kvadratmeter närmar sig innerstadsnivåer blir varje mörk vrå i huset värdefull. Källare grävs ut för att bli biorum, och dammiga kallvindar isoleras för att bli lyxiga master bedrooms. Det är fantastiska initiativ som höjer värdet på huset – om det görs rätt. Görs det fel är det förenat med livsfara och enorma fuktskador.
Här är vad du måste granska extra noga när du tittar på maximerade hus i Solna.
Den inredda vinden – En fuktfälla under taknocken
Att isolera takstolen och slå upp gips på en gammal kallvind är det vanligaste sättet att få ett extra sovrum. Det ser ofta otroligt mysigt ut med snedtak och takfönster. Men byggtekniskt är det ett av de svåraste ingreppen man kan göra i ett äldre hus.
Fukten stängs in: När vinden var oisolerad (kallvind) ventilerades fukt från huset bort naturligt. När man nu sprutar in isolering och sätter plastfolie (ångspärr) bakom gipset, måste den plasten vara 100 procent tät. Minsta lilla glipa runt en spott i taket eller vid murstocken gör att varm, fuktig inomhusluft trycks ut i isoleringen. Där kondenserar den mot det kalla yttertaket och skapar röta.
Bärigheten: Ett tak är byggt för att bära snö, inte ett helt nytt våningsplan med möbler, badkar och människor. Har man förstärkt takstolarna (växlat av) på rätt sätt när man öppnade upp ytan?
Vid en besiktning är inredda vindar något av det första vi vill titta på papper kring. Saknas bygglov eller kvalitetsdokumentation från hantverkarna drar vi öronen åt oss direkt.
Källaren som blev ett spa
Precis som på vinden ser vi hur gamla grovkällare i Råsunda och Huvudsta förvandlas. Ibland går man så långt att man bilar upp det gamla betonggolvet och gräver ur marken under huset för att få högre takhöjd.
Detta är ett riskprojekt av högsta rang.
Husets grundmurar: Om man gräver djupare än husets ursprungliga grundläggning (vilket man ofta gör för att få plats med isolering och golvvärme) måste man "undergjuta" husets väggar. Görs detta slarvigt kan hela huset sätta sig och få enorma sprickor.
Fuktvandring: En 100 år gammal grundmur saknar ofta fuktspärr på utsidan. Om du sätter upp en snygg gipsvägg och målar den vit inuti källaren, kommer fukten från marken att leta sig in i gipset. Det tar ofta bara några år innan den nymålade väggen börjar bubbla och lukta källare.
Vi mäter alltid fukten i dessa "lyxkällare" och letar efter dolda riskkonstruktioner bakom de dyra ytskikten.
Stadsradhusen och de glömda brandväggarna
I Solna finns många täta radhuslängor. Att bo vägg i vägg med grannen är trevligt, men det ställer höga krav på säkerheten.
Mellan varje radhus ska det finnas en brandskiljande vägg som går hela vägen upp i nocken. Syftet är att en brand hos grannen inte ska kunna sprida sig till ditt hus via vinden. Men när husägare genom åren har dragit nya ventilationsrör, elkablar eller byggt om på vinden, har vi otaliga gånger sett hur man har borrat stora hål rakt igenom dessa brandväggar utan att täta dem (brandtäta) efteråt. Det är en osynlig fara som kan få katastrofala följder, och något vi alltid kontrollerar om vi har möjlighet att inspektera vinden.
Säkra dina dyra kvadratmetrar
Att köpa hus i Solna är en fantastisk investering, men det är ingen plats för naivitet. När varje kvadratmeter kostar en förmögenhet har du inte råd att betala för ytor som måste rivas ut på grund av fuskbyggen.
Låt oss vara de tråkiga realisterna innan du skriver på. Vi tittar bakom panelen på den inredda vinden och ställer de tuffa frågorna om källarrenoveringen. Om allt är rätt och riktigt kan du sova gott – om vi hittar fel har du möjlighet att förhandla om priset eller kräva att säljaren åtgärdar det innan inflytt.
Kontakta oss för en trygg besiktning
Oavsett om du planerar att köpa, sälja eller just har avslutat en renovering, är en oberoende besiktning din bästa försäkring mot framtida problem. På OH Besiktning hjälper vi dig att navigera genom tekniska detaljer och dolda fel med expertis och lokalkännedom.
