Köpa hus i Saltsjöbaden och på Solsidan – Miljoninvesteringar och dolda risker
Att köpa ett hus i Saltsjöbaden, på Solsidan eller ute på Älgö är för många den ultimata boendedrömmen. Här präglas miljön av storslagen skärgårdsnatur, historiska anor och en exklusivitet som få andra platser i Sverige kan matcha. Oavsett om du tittar på en pampig grosshandlarvilla från förra sekelskiftet eller ett modernt arkitektritat hus med infinitypool, handlar det om affärer i den absoluta toppklassen.
Men med enorma prislappar följer också enorma ekonomiska risker. Det finns en farlig (och tyvärr ganska vanlig) missuppfattning bland köpare i premiumsegmentet: att ett hus som kostar 25 miljoner kronor per automatik är felfritt.
Sanningen är att lyxiga ytskikt sällan skvallrar om husets faktiska mående. Ett platsbyggt italienskt kök och badrum i Carraramarmor kan mycket väl dölja fuktskadade stommar och uttjänta rörstammar. Här är vad vi som besiktningsmän granskar extra noga när vi rör oss i "Saltis".
Patriciervillans förbannelse – Det moderna källarspat
De stora sekelskiftesvillorna i Saltsjöbaden byggdes med en helt annan boendestandard i åtanke. Källarna var enorma, men de var kalla och råa – tänkta för kol, ved och matförvaring.
Idag vill man maximera varje kvadratmeter. Källaren förvandlas ofta till en lyxig spa-avdelning, en vinkällare eller en hemmabio. Och det är precis här de största och dyraste felen uppstår.
Fuktspärr på fel ställe: En 100 år gammal grundmur av natursten eller grov betong suger fukt från marken. Om man isolerar den inifrån och sätter upp täta material, stänger man in fukten i väggen. Det är en tickande bomb för mögel.
Dräneringens begränsningar: Även om man dränerar om huset utvändigt, saknar dessa gamla hus ofta en fuktspärr under bottenplattan. Att lägga in golvvärme och täta klinkergolv på en sådan platta leder ofta till att fukten trycks upp i väggarna istället. Vi mäter alltid fuktkvoten i inredda källare med stor noggrannhet. Ett felbyggt hemmaspa kan kosta miljoner att riva ut och göra om.
Kuperade bergstomter och vattnets väg
Saltsjöbaden och Solsidan är otroligt kuperat. Många av de mest exklusiva husen klamrar sig fast på branta bergssluttningar med milsvid utsikt över Baggensfjärden.
Att bygga på berg innebär utmaningar med vatten. När det regnar kraftigt rinner vattnet från högre liggande terräng rakt ner mot huset.
Spränggropar: Ligger huset i en urgröpning i berget? Då fungerar berget som en poolduk om inte avrinningen är perfekt konstruerad.
Stödmurar: På branta tomter finns ofta massiva stödmurar. Om dessa börjar ge vika på grund av frostsprängning eller dålig dränering bakom muren, är det ett gigantiskt (och livsfarligt) projekt att åtgärda.
Terrasser med havsutsikt – Takets svagaste länk
Nästan alla hus i dessa områden har stora terrasser eller balkonger för att maximera utsikten. Ofta ligger dessa terrasser ovanpå bostadsyta (till exempel över ett vardagsrum eller ett underliggande sovrum).
Detta gör terrassen till ett platt tak. Tätskiktet under trallen på en terrass har en begränsad livslängd och utsätts för enormt slitage från snö, is och stark sol. Om det tätskiktet ger upp, rinner vattnet rakt in i husets bjälklag. Eftersom skadan sker bakom dyra undertak och isolering, upptäcks det ofta inte förrän rötan redan fått fäste. Vi letar alltid efter svaga punkter i plåtanpassningar och avrinning på dessa ytor.
Den "perfekta" ytan
I högstatusområden är renoveringshetsen stor. Många hus "flippas" eller totalrenoveras inför en försäljning. Huset doftar av ny färg och exklusiva materialval.
Men som din oberoende besiktningsman måste vi vara den tråkiga realisten. Vi ställer de frågor som styling-kuddarna döljer: Har man bytt avloppsstammarna från 1960, eller har man bara kaklat in dem i det nya badrummet? Har man installerat ett modernt ventilationssystem som klarar av att huset nu är tilläggsisolerat och supertätt? Om man inte har anpassat husets "lungor" och "ådror" efter det nya, täta skalet, kommer problemen snabbt.
Säkra din livsaffär
När du köper ett hus för de belopp som gäller i Saltsjöbaden och på Solsidan är din lagstadgade undersökningsplikt viktigare än någonsin. Du kan inte i efterhand kräva ersättning för fel som du, eller en besiktningsman, borde ha upptäckt.
Låt oss vara dina kritiska ögon. Vi fokuserar på konstruktionen, fuktsäkerheten och tekniken, så att du kan fokusera på utsikten, båtplatsen och att njuta av ditt nya drömhem.
Kontakta oss för en trygg besiktning
Oavsett om du planerar att köpa, sälja eller just har avslutat en renovering, är en oberoende besiktning din bästa försäkring mot framtida problem. På OH Besiktning hjälper vi dig att navigera genom tekniska detaljer och dolda fel med expertis och lokalkännedom.
