Köpa hus i Täby eller Sollentuna? Se upp för den dolda underhållsskulden
Norrort drar till sig barnfamiljer som magneter. Kommuner som Täby och Sollentuna erbjuder en svårslagen kombination av bra skolor, natur, trygghet och utmärkta pendlingsmöjligheter.
Just nu ser vi en enorm trend på bostadsmarknaden här: det stora generationsskiftet. Många av de stora villaområdena byggdes under 1970- och 80-talen. Paret som byggde huset 1976 och har älskat det sedan dess, säljer nu vidare till en ung barnfamilj.
Att köpa ett hus av någon som har vårdat det i 40 år känns ofta väldigt tryggt. Gräsmattan är perfekt klippt, fönstren är nymålade och golven blänker. Men som besiktningsmän måste vi ofta titta förbi den pedantiska ytan. Ett välstädat hus kan nämligen dölja en massiv, tickande teknisk bomb. Vi kallar det för "underhållsskulden".
Här är vad du måste ha koll på när du köper en välvårdad 70- eller 80-talsvilla i norrort.
Den osynliga underhållsskulden
När man har bott i samma hus i decennier blir man lätt hemmablind. Man vänjer sig vid att det drar lite från fönstren och att elementen knäpper. Framför allt drar man sig ofta för att göra de där riktigt tunga, dyra och "tråkiga" investeringarna på ålderns höst.
När vi besiktigar dessa hus hittar vi nästan alltid samma mönster: ytskikten är fina, men husets tekniska system har passerat sitt bäst före-datum med råge.
Originalrören: Rören är ofta från byggåret. Gamla gjutjärns- eller plaströr sjunger på sista versen, och ett stambyte ligger i korten.
Det "täta" taket: "Taket har aldrig läckt," säger säljaren. Men om underlagspappen lades 1982 är den idag snustorr och spröd. Taket håller tätt just nu, men det klarar förmodligen inte en tuff höststorm till.
Elen: Elcentralen har gamla porslinssäkringar, jordfelsbrytare saknas och uttagen i huset är ojordade.
Som köpare måste du förstå skillnaden på ett hus som är välstädat och ett hus som är tekniskt uppdaterat. Vår besiktning hjälper dig att översätta denna underhållsskuld till kronor och ören, så att du inte spräcker budgeten dag ett.
Faran med "platta på mark"
Bebyggelsen i områden som Skarpäng, Gribbylund och Viby domineras av 70-talets populära enplansvillor och vinkelhus. Dessa hus är fantastiskt välplanerade, men de drogs med den tidens experimentella byggteknik.
Det absolut vanligaste – och dyraste – felet vi letar efter är konstruktionen platta på mark med ingjutna träreglar.
På den här tiden lade man ofta träreglar och isolering direkt mot betongplattan. Eftersom betong suger åt sig fukt från marken, leds fukten rakt in i träet.
För att träet inte skulle ruttna behandlade man det ofta med starka kemikalier (tryckimpregnering). När dessa kemikalier blir fuktiga avger de en gas som luktar lite som en gammal, unken sommarstuga.
Går du på visning och känner en stickande lukt i hallen? Dra öronen åt dig. Att bryta upp alla golv för att byta syllar och installera ett mekaniskt ventilerat golv kostar hundratusentals kronor. Vi fuktmäter alltid dessa konstruktioner för att ge dig svart på vitt.
Krypgrunder och originalbadrum
I många av dessa områden står husen även på uteluftsventilerade krypgrunder. Detta är en känd riskkonstruktion där varm sommarluft letar sig in i den svala grunden och bildar kondens, vilket ofta leder till mikrobiell påväxt (mögel). Är grunden inte fuktskyddad med en avfuktare, är det en åtgärd du direkt måste lägga in i kalkylen.
Vi tittar också extra noga på våtrummen. Ett badrum med plastmatta från 1985 kan se oförskämt fräscht ut om det är välstädat, men tätskiktet är för länge sedan slut. Vid en vattenskada kommer försäkringsbolaget att göra enorma åldersavdrag, vilket betyder att du får betala kalaset själv.
Gör en trygg affär i norrort
Att ta över stafetpinnen i ett hus som burit en familj i över 40 år är en underbar känsla. Och husen från den här tiden är fantastiska att leva i! Men låt inte säljarens nostalgi eller de nyputsade fönstren förblinda dig.
Vi hjälper dig att se nyktert på husets tekniska status. Vi identifierar riskkonstruktionerna och listar vad som måste åtgärdas akut, och vad som kan vänta. Då kan du och din familj börja ert nya kapitel i Täby eller Sollentuna på en trygg och säker grund.
Kontakta oss för en trygg besiktning
Oavsett om du planerar att köpa, sälja eller just har avslutat en renovering, är en oberoende besiktning din bästa försäkring mot framtida problem. På OH Besiktning hjälper vi dig att navigera genom tekniska detaljer och dolda fel med expertis och lokalkännedom.
