Besiktning i Nacka – Utmaningar med hus på berg och sluttning
Nacka är fantastiskt. Närheten till skärgården, naturen i Nyckelviken och pulsen i Sickla gör det till en av Stockholms mest attraktiva platser att bo på. Men för oss som jobbar med husbesiktningar utmärker sig Nacka på ett annat sätt: terrängen.
Här är det sällan platt. Oavsett om du tittar på hus i Saltsjö-Boo, Orminge, Älta eller bort mot Saltsjöbaden, så står villorna ofta på bergsknallar eller i branta sluttningar. Det ger fantastisk utsikt och karaktär, men det skapar också tekniska utmaningar som man sällan ser på den gamla sjöbottnen i andra delar av Stockholm.
Att köpa hus i Nacka kräver att du förstår hur vatten rör sig. För när det regnar på berget ovanför ditt hus, måste vattnet ta vägen någonstans. Och om huset ligger i vägen, ja, då har vi ett problem.
I den här guiden går vi igenom vad du ska titta extra noga på om du spekulerar på ett hus i Nacka-terrängen.
Sutteränghuset – En Nacka-klassiker med risker
Eftersom tomterna lutar är sutteränghuset (där ena sidan av nedervåningen ligger under mark) otroligt vanligt här. Det är en smart lösning för att få in mycket boyta på en liten tomt, men konstruktionen är känslig.
Den inbyggda baksidan
Den vägg som ligger mot jorden (sutterängväggen) utsätts för ett konstant fuktryck. I äldre hus från 60- och 70-talet isolerade man ofta dessa väggar inifrån. Man reglade upp en trävägg och stoppade in isolering direkt mot den kalla betongen.
Detta är en klassisk riskkonstruktion. Fukt från marken vandrar in i betongen, möter träreglarna och den varma inomhusluften, och vips så har du en grogrund för mögel. Det luriga är att du inte ser det. Tapeten kan se fin ut, men lukten avslöjar ofta problemet. En unken "källarlukt" i ett sutteränghus ska tas på största allvar.
Dränering på berg
Att dränera ett hus som står på en grusbädd är en sak. Att dränera ett hus som står direkt på berg är betydligt svårare. I många Nacka-villor ser vi så kallade "spränggropar". När man byggde huset sprängde man ut plats för grunden. Om man inte var noga med att leda bort vattnet ur den gropen, blir huset stående som i en pool när det regnar kraftigt. Att åtgärda en sådan dränering är ofta dyrare och krångligare än på en platt tomt.
Från sommarstuga till permanentboende
Stora delar av Nacka (speciellt ut mot Boo och Velamsund) var förr sommarstugeområden. Under de senaste decennierna har dessa små stugor byggts till, byggts på och förvandlats till stora permanentvillor.
Detta skapar en "lapptäcks-effekt" som vi ofta anmärker på.
Grundläggningen: Den gamla delen kanske står på plintar (torpargrund) medan den nya delen är gjuten på platta. Dessa två grunder rör sig olika när tjälen går ur marken, vilket kan leda till sprickor i övergången.
Isolering: Är den gamla sommarstugedelen tillräckligt isolerad för att bo i året runt? Eller kommer elräkningen bli en chock och rören frysa första vintern?
Vatten och avlopp: Många områden har nyligen fått kommunalt VA. Är inkopplingen korrekt gjord, och vad hände med den gamla trekammarbrunnen?
Radon – Den osynliga faran
Nacka ligger i ett område där det finns markradon, och dessutom byggdes många hus (särskilt radhus och kedjehus) med blåbetong under mitten av 1900-talet.
Radon varken syns eller luktar. Det enda sättet att veta är att mäta. Om säljaren inte har gjort en mätning nyligen, bör du kräva det – eller vara beredd på att bekosta en radonsanering (t.ex. installation av en radonsug). Det behöver inte vara en "dealbreaker", men det är en kostnad du ska ha med i kalkylen.
Varför en lokal besiktningsman är viktig
När vi är ute i Nacka vet vi vad vi ska leta efter. Vi tittar inte bara på huset, vi tittar på omgivningen. Lutar berget in mot huset? Var tar grannens takvatten vägen? Finns det risk att sprickor i grunden beror på sprängningar för nya vägar i närheten?
Din undersökningsplikt som köpare är väldigt stor. Att missa att dräneringen på baksidan av sutteränghuset är slut, kan kosta dig hundratusentals kronor. Pengar som är roligare att lägga på ett nytt kök eller en båt nere vid bryggan.
Vi hjälper dig att sortera ut vad som är allvarliga fel och vad som är normalt slitage.
Kontakta oss för en trygg besiktning
Oavsett om du planerar att köpa, sälja eller just har avslutat en renovering, är en oberoende besiktning din bästa försäkring mot framtida problem. På OH Besiktning hjälper vi dig att navigera genom tekniska detaljer och dolda fel med expertis och lokalkännedom.
Vi finns här för att säkerställa att din största investering också är din tryggaste – välkommen att kontakta oss för en professionell besiktning i hela Mälardalen.
