Köpa hus i Enskede och Älvsjö – Drömboende på lergrund
Gamla Enskede och Älvsjö tillhör Stockholms absolut charmigaste villaområden. Här hittar vi "Trädgårdsstaden" när den är som bäst: 20-talsvillor med brutna tak, lummiga trädgårdar och en historia som sitter i väggarna. Det är områden där husen sällan byter ägare, och när de gör det är intresset enormt.
Men att köpa ett 100 år gammalt hus i dessa områden kräver att man har koll på vad som finns under gräsmattan. Stora delar av Enskede och Älvsjö vilar på gammal sjöbotten – alltså lera.
Lera rör på sig. Det krymper när det är torrt och sväller när det är blött. För ett hus byggt på 1920-talet kan detta skapa problem som moderna hus inte drabbas av. Som besiktningsmän i söderort är "sättningsskador" ett av de vanligaste orden vi skriver i våra protokoll här.
Här är guiden för dig som vill säkra din investering i Enskede eller Älvsjö.
Sättningsskador – När huset rör på sig
Många av de äldre villorna i Enskede står på grundmurar av natursten eller enkel betong. På den tiden pålade man inte ner till fast berg på samma sätt som man gör idag. När grundvattennivån sjunker (t.ex. vid torra somrar eller stora byggprojekt i närheten) torkar leran ut och sjunker ihop. Då sätter sig huset.
Vad ska du titta efter? Sprickor i grundmuren är den första varningssignalen. Men titta även inne i huset. Är golven märkbart lutande? Går innerdörrar trögt eller "skevar" de i karmen? Sprickor som går diagonalt från hörn av fönster eller dörrar i fasaden är ofta tecken på rörelser i stommen.
Är det farligt? Gamla hus har ofta "satt sig färdigt". Små rörelser är naturliga. Men om vi ser nya, skarpa sprickor kan det tyda på pågående rörelser som kan kräva dyra grundförstärkningar. Vi hjälper dig att bedöma om sprickan är kosmetisk eller kritisk.
Mansardtakens svaga punkter
En stor del av charmen i Enskede och Älvsjö ligger i de vackra, brutna taken (mansardtak). De ger en rymlig övervåning och ett klassiskt utseende. Men tekniskt sett har dessa tak en svag punkt: brytningen. Där taket ändrar vinkel är det extra känsligt för läckage. Plåtarbetet måste vara perfekt utfört för att inte vatten ska tränga in vid kraftigt regn eller snösmältning. Eftersom många av dessa hus har inredda övervåningar med snedtak, är det svårt att inspektera taket inifrån (då det saknas vindslucka vid takfoten). Därför är det extra viktigt att vi granskar taket noga utifrån och fuktmäter på insidan.
Dränering i tätbebyggda kvarter
I "egnahemsområdena" ligger husen ofta tätt. Tomterna är små och lummiga. Att dränera om ett hus här är en utmaning. Många hus har fortfarande kvar sina gamla tegelrör från byggåret. De har slutat fungera för länge sedan. Eftersom marken ofta består av lera, som håller kvar vatten, blir belastningen på källarväggarna hög.
Vi ser ofta så kallad kalkutfällning och bomputs på källarväggarna. Det betyder att fukt vandrar genom väggen och trycker bort putsen på insidan. Ska du inreda källaren? Då måste du nästan garanterat dränera om och isolera utsidan först. Räkna med att grävmaskinen kan få det trångt bland äppelträden och häckarna.
Gamla stammar i gjutjärn
Precis som i många andra områden från tidigt 1900-tal, är avloppsstammarna en het fråga. Gjutjärnsrör rostar. Om stammarna i huset inte är bytta, lever de på övertid. I Enskede-villor ligger avloppsrören ofta ingjutna under källargolvet. Att byta dem innebär att man måste bila upp betonggolvet, vilket är ett stort, dammigt och dyrt projekt. Fråga alltid mäklaren: "Finns det dokumentation på stambyte?". Om inte – kalkylera för det.
Tomträtt – en juridisk risk
Även om vi som besiktningsmän fokuserar på tekniken, är det omöjligt att prata om Enskede utan att nämna tomträtten. Många hus här friköptes aldrig, utan står på stadens mark. Det påverkar inte husets tekniska skick, men det påverkar din plånbok. Avgälden (hyran för marken) kan höjas kraftigt. Det är viktigt att du kollar upp när nuvarande avtalsperiod löper ut, så att du inte får en chockhöjning av boendekostnaden strax efter inflytt.
Vi hjälper dig att tolka husets signaler
Ett hus i Enskede eller Älvsjö är en dröm för många. De är vackra, gedigna och har en oslagbar atmosfär. Men de är också gamla konstruktioner på rörlig mark. Vi hjälper dig att skilja på charmen (knarrande golv) och riskerna (lutande grund). Med en oberoende besiktning vet du om du köper ett stabilt hem eller ett renoveringsobjekt.
Kontakta oss för en trygg besiktning
Oavsett om du planerar att köpa, sälja eller just har avslutat en renovering, är en oberoende besiktning din bästa försäkring mot framtida problem. På OH Besiktning hjälper vi dig att navigera genom tekniska detaljer och dolda fel med expertis och lokalkännedom.
