Köpa hus i Vällingby och Hässelby – När 50-talsdrömmen möter verkligheten
Vällingby och Hässelby är unika områden. När de byggdes på 50- och 60-talet var de mönsterstäder för hela världen – den så kallade ABC-staden (Arbete, Bostad, Centrum). Här finns fantastiska radhusområden, lummiga trädgårdsstäder och gedigna villor som andas folkhemsidyll.
Idag är dessa hus hetare än någonsin. Arkitekturen är tidlös och planlösningarna ofta geniala. Men för dig som ska köpa hus här finns det en viktig siffra att hålla i huvudet: 70 år.
Det är så gamla husen är nu. Och för ett hus är 70 år en kritisk ålder. Det är då de tekniska system som ligger inbyggda i väggar och golv ofta har passerat sitt "bäst före-datum". Att köpa ett orenoverat 50-talshus i Vällingby kan vara en fantastisk affär, men bara om du vet vad du ger dig in på.
Här är de tekniska fallgroparna vi letar efter i Västerorts folkhemsbostäder.
Avloppsstammarna – den dolda bomben
Det absolut vanligaste problemet i Vällingby och Hässelby är avloppsrören. På 50-talet använde man gjutjärnsrör. De var av hög kvalitet, men de rostar inifrån. Den tekniska livslängden på gjutjärn är ca 50–60 år.
Många hus i området har fortfarande originalstammar kvar. De kan se helt okej ut på utsidan (där de syns), men vara papperstunna och genomrostade inuti betonggolvet.
Risken: Ett rörbrott under huset innebär att man måste bila upp hela källargolvet eller bottenplattan. Det är en renovering som kostar hundratusentals kronor och gör huset obeboeligt under tiden.
Besiktningen: Vi frågar alltid: Är stammarna bytta? Om svaret är "nej" eller "vet ej", och huset är byggt 1955, bör du kalkylera med ett stambyte i din budget. Vi kan ofta se varningstecken som dålig lukt eller fuktrosor runt golvbrunnar.
Asbest – 50-talets mirakelmedel
Under den här byggnadsperioden var asbest ett populärt material. Det användes i allt från fix och fog i badrum till rörisolering i källare, ventilationskanaler och fönsterbänkar.
Så länge asbesten sitter fast är den ofarlig. Men den dagen du ska renovera badrummet eller riva en vägg, blir det farligt. Asbestdamm är extremt hälsovådligt. Om vi misstänker asbest (vilket vi ofta gör i hus från denna tid) informerar vi dig om det. Det betyder inte att du inte kan köpa huset, men det betyder att framtida renoveringar blir dyrare eftersom de kräver saneringsfirmor.
Den gamla elen
Elsystemen i Vällingbys villor dimensionerades för en tid då vi hade en radio och en brödrost. Idag har vi induktionshällar, elbilar och golvvärme. Gamla ledningar (ofta med torkad gummiisolering eller textil) kan vara spröda och brandfarliga. Dessutom saknas ofta jordfelsbrytare och jordade uttag i äldre delar av huset. Att dra om elen i en hel villa är en kostnad på ca 150 000–250 000 kr som många glömmer att räkna med.
Dränering och källare
Många hus i Vällingby och Hässelby Villastad har källare. På 50-talet strök man ofta grundmuren med asfalt (kallaskfalt) som fuktskydd. Den asfalten har för länge sedan torkat och spruckit. Precis som med avloppen är dräneringen ofta "slut" om den inte gjorts om på senare år. Vi hjälper dig att bedöma om källaren är torr nog för att förvara saker i, eller om du måste börja med att gräva upp runt huset.
Tak och fasad
Tegelfasader, som är vanliga i Hässelby, är generellt underhållsfria. Men fogarna mellan stenarna vittrar med tiden, och kramlorna (järnen som håller fast tegelväggen i stommen) kan rosta sönder. Taken är ofta belagda med tegelpannor. Tegel håller i evigheter, men pappen under gör det inte. I dessa områden ser vi ofta att man har "fuskat" lite vid renoveringar och bara bytt pannorna men låtit den gamla pappen ligga kvar. Det ser snyggt ut, men skyddar dåligt.
Köp med öppna ögon
Vällingby och Hässelby är fantastiska platser att bo på. Områdena är gröna, barnvänliga och arkitektoniskt spännande. Men husen är "pensionärer" rent tekniskt.
Vårt jobb är inte att avskräcka dig från köpet, utan att ge dig rätt prislapp på det. Om du vet att stammarna måste bytas om två år, kan du budgetera för det (och kanske pruta). Det är de oförutsedda utgifterna som är jobbiga – inte de planerade.
Kontakta oss för en trygg besiktning
Oavsett om du planerar att köpa, sälja eller just har avslutat en renovering, är en oberoende besiktning din bästa försäkring mot framtida problem. På OH Besiktning hjälper vi dig att navigera genom tekniska detaljer och dolda fel med expertis och lokalkännedom.
