Köpa lägenhet i stan? Därför måste du besiktiga bostadsrätten
Att köpa lägenhet i Stockholms innerstad är en enorm affär. Oavsett om du tittar på en sekelskiftesdröm i Vasastan, en funkispärla på Kungsholmen eller en kulturhistorisk bostad på Södermalm, så pratar vi om landets högsta kvadratmeterpriser.
Det finns en utbredd myt om att "föreningen tar hand om allt" och att man som köpare av en bostadsrätt inte har samma ansvar som en villaägare. Det är en farlig fälla att gå i.
Sanningen är att du har en långtgående undersökningsplikt även vid köp av bostadsrätt. Och i en stad där lägenheter renoveras, byggs om och "flippas" i rasande takt, är riskerna för dyra fel större än många tror. Här går vi igenom varför du ska ha med dig en besiktningsman innan du skriver på kontraktet.
Det "flyttade kökets" förbannelse
En av de tydligaste trenderna i Stockholm de senaste åren är att flytta köket. Man tar en stor lägenhet, flyttar in köket i vardagsrummet för att skapa en "öppen planlösning" och gör om det gamla köket till ett extra sovrum.
Det ser ofta fantastiskt ut på bilderna hos mäklaren. Men som besiktningsmän ser vi baksidan av myntet.
Ventilationen: Har man kopplat på en motordriven köksfläkt på en självdragskanal? Det är ofta förbjudet då det trycker in matos hos grannarna.
Vatten och avlopp: För att få vatten till det nya köket dras ofta rör långa sträckor, ibland dolt i väggar eller golv utan inspektionsluckor. Har man använt en avloppspump för att vattnet ska rinna undan? Dessa pumpar låter, går sönder och kan orsaka översvämningar.
Intyg: Finns det godkännande från styrelsen? Om ombyggnationen är felaktigt utförd kan föreningen tvinga dig att återställa allt på egen bekostnad.
Rivna väggar och konstruktion
"Ljus och rymd" står högt på önskelistan. Därför ryker många väggar i gamla Stockholmslägenheter. Men vet du om väggen som togs bort för fem år sedan var bärande?
I gamla hus (särskilt från sekelskiftet 1800/1900) kan väggar ha satt sig och blivit bärande med tiden, även om de inte var det på ritningen från 1905. Om en bärande konstruktion har påverkats kan det leda till sättningar i golvet hos grannen ovanpå – och du som nuvarande ägare kan bli ansvarig. Vi tittar efter tecken på sättningar, sprickor i takvinklar och ställer de obekväma frågorna om konstruktionsberäkningar.
Badrum i gamla hus
Många fastigheter i innerstan är över 100 år gamla. Husen rör på sig. Träbjälklagen sviktar. Detta är charmigt, men det är en mardröm för moderna, stela material som klinker och kakel.
Ett nyrenoverat badrum i en gammal fastighet måste vara byggt för att klara rörelser. Om underarbetet är slarvigt gjort spricker fogar och tätskikt när huset rör sig mellan sommar och vinter. Vi ser ofta badrum som ser nya ut på ytan ("styling-renoveringar"), men där man har kaklat direkt på gamla, instabila underlag.
En fuktskada i ett flerbostadshus blir snabbt en dyr historia som involverar försäkringsbolag, grannar och föreningens styrelse. Att ha ett besiktningsprotokoll i ryggen är din trygghet.
Vad köper du egentligen?
När du köper en bostadsrätt köper du rätten att bo där, men du köper också ansvaret för ytskikten. Det inre underhållet är ditt. Om parketten döljer en fuktskada från en gammal blomkruka, eller om elen i väggarna är livsfarlig (t.ex. gammal "kulo-ledning" blandat med modern el), så är det ditt problem den dagen du får nycklarna.
En överlåtelsebesiktning för bostadsrätt är inte lika omfattande som för en villa (vi kollar t.ex. inte taket eller fasaden, då det är föreningens ansvar), men vi fokuserar stenhårt på det som du blir ansvarig för: Våtrum, kök, ytskikt, el-säkerhet och utförda renoveringar.
En liten kostnad för sinnesro
Att lägga 10–15 miljoner på en lägenhet på Östermalm eller Södermalm utan att veta skicket på badrum och kök är en risktagning. Kostnaden för en besiktning är en bråkdel av vad det kostar att riva upp ett felbyggt badrum.
Dessutom ger protokollet dig ett utmärkt förhandlingsläge. Hittar vi brister kan du ofta diskutera prisavdrag med säljaren innan affären går i lås.
Kontakta oss för en trygg besiktning
Oavsett om du planerar att köpa, sälja eller just har avslutat en renovering, är en oberoende besiktning din bästa försäkring mot framtida problem. På OH Besiktning hjälper vi dig att navigera genom tekniska detaljer och dolda fel med expertis och lokalkännedom.
Vi finns här för att säkerställa att din största investering också är din tryggaste – välkommen att kontakta oss för en professionell besiktning i hela Mälardalen.
